Vous êtes professionnel et souhaitez opter pour un local pour votre activité ? Vous avez certainement entendu parlé du bail professionnel et du bail commercial mais la différence entre les deux vous échappe ? Découvrez ci-après les principales différences entre ces deux baux.
La différence entre un bail commercial et professionnel pour son immobilier d’entreprise
Si ces deux dénominations existent, c’est parce qu’il existe bien des différences pour désigner ce type de biens à usage professionnel. Vous l’avez constaté, le Marché de l’Immobilier d’Entreprise possède ses propres codes (ici, nous avions vu la différence entre un local d’activités et un entrepôt).
Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Nous vous proposons de clarifier : le bail commercial est un contrat entre un propriétaire (dit le bailleur) et un locataire (dit le preneur), qui fixe le cadre d’une location de locaux. Dans le cadre du bail commercial, il est destiné aux activités commerciales, artisanales et industrielles.
Le bail commercial n’est pas obligatoire à l’écrit (mais je vous le recommande vivement), et doit comporter certaines mentions obligatoires telles que :
- L’identité des parties,
- L’identification des locaux,
- La destination des locaux,
- La durée du bail : au moins 9 ans pour un bail commercial avec la possibilité pour le locataire de résiliation anticipée à chaque période triennale (sous réserve d’un préavis en bon et due forme de 6 mois), sauf exceptions relevant de l’article L145-4 du Code de commerce.
Le renouvellement du bail commercial
Le bail commercial permet un droit au renouvellement pour le locataire, si souhaité, et selon certaines modalités.
- La possibilité ou non de sous-location éventuelle,
- Le montant du loyer initial et la répartition des charges & travaux, impôts, taxes et redevances,
- Le dépôt de garantie est très souvent demandé par le bailleur lors de la signature du bail,
- La clause d’indexation (appelée aussi clause d’échelle mobile) qui permet au bailleur d’effectuer une révision du montant du loyer qui s’applique selon une périodicité convenue entre les parties.
Pour les révisions, les indices pourront être soit l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales, soit l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour des activités tertiaires, libérales ou d’entrepôts logistiques ou enfin, soit l’indice du coût de la construction (ICC),
Les obligations avec un bail commercial
Les obligations respectives de chacune des parties. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, un état des lieux d’entrée (et de sortie) est obligatoire lors de la prise de possession des locaux et doit être annexé au bail.
Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?
Les caractéristiques et différences du bail professionnel quant à lui s’adresse aux professions libérales réglementées (experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats…) ou non réglementées (comme les conseils en gestion, consultants…) et dont les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC).
Pour le bail professionnel, celui-ci doit impérativement être rédigé par écrit et les termes du bail sont contractuellement définis par les parties, à savoir :
- La durée du bail : à minima 6 ans pour le bail professionnel, avec la possibilité pour le locataire de résilier le contrat à tout moment (sous réserve d’un préavis de 6 mois). Le bailleur quant à lui ne peut mettre fin au contrat qu’à sa date d’expiration, également avec un préavis de 6 mois.
Au terme du bail, ce dernier peut être reconduit tacitement pour la même durée que la période initiale.
- L’identité des parties, l’identification des locaux, la destination des locaux, le loyer initial et ses accessoires, la clause de révision ou d’indexation éventuelles (ILAT ou ICC), le montant du dépôt de garantie (non obligatoire), les obligations respectives de chacune des parties, …
Un état des lieux est également obligatoire lors de la prise de possession des locaux.
Veillez donc à lire complètement les éléments du projet de bail pour lequel vous opterez pour votre activité. Bien souvent, le type de bail est directement en lien avec le format du bien, sauf si vous changez l’usage de destination d’un bien.
Marché du bien immobilier professionnel dans le Sud Ouest (Bayonne, Biarritz, Pau…)
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Laurence Wartelle (et l’équipe Lodysia Conseil) – Immobilier d’entreprise secteur Sud-Ouest.